济南在楼市处于调整阶段时，交出了一份令人瞩目的成绩单，2024年，商品房销售这一关键指标，跑赢了全国，同时，房地产开发投资这一关键指标，也跑赢了全国，并且位居全省前列，而这背后并非单纯是市场自发形成的行为，而是“有为政府”与“有效市场”深度协同所产生的结果。

市场加保障的双轨并行

济南所构建的住房体系，其核心是“市场 + 保障”两条腿并行走路，在市场层面，借助高品质住宅来引导改善需求，于保障层面，公租房、保租房以及配售型房源构成梯度覆盖，2024年启动的100个城市更新项目与51个城中村改造，乃是政府投资去撬动社会资本的典型行径，这种双轨制防止了市场过热之际保障缺失、市场遇冷之时需求断开的难堪局面。

特定于数据而言，济南当下存在着4.6万套的公租房，以及12.4万套的保租房，在2024年的时候，又有6000套新开工的配售型保障房。这些房源自2025年3月开始，会陆续达成预售的条件，径直对准工薪收入群体有关产权住房的需求。与此同时，凭借央行租赁住房贷款试点，收纳储备了3.05万套、210万平方米的租赁住房，既实现了存量库存的消化，又弥补了租赁方面的短板。

高品质住宅的政策杠杆

济南对于高品质住宅的扶持并非仅仅停留在口号层面，2024年，仁恒CBD公园世纪等13个项目被选入省级高品质住宅试点，在此背后存在着一整套完整的政策组合拳，最直接的表现是公积金贷款额度向上浮动20%，只要是获得“广厦奖”“泰山杯”的项目均能够享受这项福利，这种金融杠杆精确地撬动了改善型需求。

涉及规划设计，施工质量，绿色建筑等多个维度的高品质住宅认定标准，济南通过试点项目先行，实际上在建立一套能够复刻的高品质住宅开发标准，开发商若要获取政策红利，必然得在产品品质上切实下功夫，相较于单纯的价格战，这更能推动行业朝着良性方向发展。

城中村改造的融资突破

2024年济南城市更新中，城中村改造是重头戏，51个改造项目里，专项借款授信额度处在全国前列，发放额度也位于全国前列，这表明济南在争取政策性金融支持方面先行一步，政府进行投资引领，社会资本随后跟上，这样的模式给原本资金沉淀量多的改造项目带来了可持续的现金流。

于改造进程里，济南没单纯地去开展大拆大建活动，而是将城中村改造同保障性住房建设以及产业升级相互融合起来。在拆迁之后的土地，有一部分被用于建设安置房，有一部分被用于产业配套，另外还有一部分被纳入土地储备，进而调节市场供应这种情形。这般的统筹思维，规避了改造之后出现了新的城市功能方面的短板。

促销活动的精准刺激

在2024年，济南市的楼市促销活动贯穿了一整年，从春季举办的房展会开始，一直持续到秋季的车展房展阶段，再者又延续到百城千企所开展的商品房促销活动，其体现出的节奏感十分强烈。最为直接的手段便是发放总计5,000万元的购房消费券，这样一种实实在在的真金白银补贴，对于刚性需求群体以及改善型群体而言，均具备实际存在的吸引力。促销活动并非单纯地如街边摆摊那样进行房屋售卖，而是与车展、节庆等各类场景相互结合，从而将看房活动转变成为一种消费体验。

车位去化是促销的另外一个重点，许多楼盘在交房之后车位滞销已成为普遍存在的痛点，在此情况下济南专门组织了车位促销活动，这就如同帮助开发商解决了一个长期积压的库存问题，诸如此类细分市场的精准刺激，相较于大水漫灌式的促销更具效率。

存量房交易的机制创新

在全国率先由济南开创的存量房合同“云网签”方式，化解了二手房交易里的效率难题。以往买卖双方需多次前往交易中心，如今网签端口拓展至公证处与经纪机构，在附近便可以办理。再加上“带封网签”“带押过户”政策实施，原本因抵押或者查封而受阻的交易也能够实现流转。

对激活二手房市场而言，“带押过户”尤为关键，以往卖方需先筹措资金还清贷款方可过户，如今不用提前还贷便可进行交易，极大地缩短了交易周期，这种机制创新不但降低了二手房交易成本，还提高了整个市场的流动性，2024年济南二手房交易活跃度得以提升，与此直接相关。

批量去化的打包策略

济南于去库存方面的又一创新之举乃是“批量去化”，其允许企业购入住宅以及“工抵房”后实施网签，并以此推动打包之销售，此情形等同于为大宗交易亮起绿灯。与此同时，还启动收购已建成之存量商品房用作保障性住房，借助公开采购之方式向市场释出明确信号。

这样一种做法所具备的优势在于，政府进行收储这一行为，一方面解决了保障房房源方面的问题，另一方面又直接对存量商品房予以消化，达成了“一箭双雕”的效果。并且，公开采购的这种方式，规避了暗箱操作的情况，给予了市场稳定的预期。对于开发商而言，存在政府兜底收购的情形，其资金回笼也就随之拥有了托底保障。

瞅见济南二零二四年的楼市系列举措，你认为“政府出面进行收储”以及“给予高品质住宅贷款方面的优惠”这两类方式，哪一种对于稳定市场而言更具成效呢？欢迎于评论区讲讲你的见解。